目前,，建筑業(yè),、房地產(chǎn)業(yè)、生活服務(wù)業(yè),、金融保險(xiǎn)業(yè)四大行業(yè)營業(yè)稅改增值稅總方案即將公布,，這將直接影響四大行業(yè)的800余萬戶企業(yè)，涉及年?duì)I業(yè)稅稅額1.6萬億元。筆者從各渠道了解到,，財(cái)政部和國稅總局已經(jīng)把四大行業(yè)的“營改增”草案上報(bào)國務(wù)院,。若進(jìn)展順利，估計(jì)該草案很快就會(huì)出臺(tái),，正式的實(shí)施日期可能最早會(huì)在10月1日,，最晚在明1月1日。
　　
　　建筑業(yè),、房地產(chǎn)稅率定為11%
　　
　　建筑,、房地產(chǎn)行業(yè)性質(zhì)較為特殊，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè),，其重要性不言而喻,。建筑業(yè)主要是為房地產(chǎn)業(yè)提供服務(wù)，兩者上下聯(lián)通,，相輔相成,。如果房地產(chǎn)行業(yè)不一起改，而只改建筑業(yè),，那就只改上游不改下游,，下游企業(yè)得不到抵扣。所以需要聯(lián)動(dòng)改革,，將上下游一起改革,，從而形成完整的抵扣鏈。由于這兩類行業(yè)業(yè)務(wù)復(fù)雜,，牽扯的主體多,，金額高，對其“營改增”的設(shè)計(jì)方案從提出到完成歷時(shí)最久,，可見是非常審慎地作出決定的,。
　　
　　目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用5%的營業(yè)稅稅率,，建筑業(yè)營業(yè)稅稅率為3%,，基于行業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀，此次“營改增”房地產(chǎn),、建筑業(yè)的增值稅稅率均為11%,。
　　
　　問題亟待關(guān)注，配套措施跟進(jìn)
　　
　　相關(guān)調(diào)查結(jié)果顯示,，建筑業(yè)企業(yè)在新政實(shí)施后,，稅負(fù)短期必定會(huì)上升,。那些掛靠的中小型建筑商因?yàn)槿狈ψh價(jià)能力,，無法將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到下游企業(yè),，在未來很可能面對險(xiǎn)惡的生存危機(jī)。而大型建筑企業(yè)必須加快轉(zhuǎn)變內(nèi)控管理和發(fā)票管理才能從營改增的巨變中游刃有余。房地產(chǎn)企業(yè)普遍關(guān)注新政是否允許抵扣土地購置費(fèi),。
　　
　　房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的占比高達(dá)60%,。無論是二三線城市還是一線城市的項(xiàng)目，土地成本都會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)水平,。據(jù)測算,，若土地成本不能抵扣，企業(yè)稅負(fù)較之前上升2個(gè)百分點(diǎn),。而土地成本可以抵扣,，稅負(fù)較之前下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。目前,，業(yè)界就對土地購置費(fèi)采用“虛擬進(jìn)項(xiàng)稅”計(jì)算抵扣的呼聲很高,。當(dāng)然,，涉及不動(dòng)產(chǎn)形態(tài)不一,，企業(yè)內(nèi)部架構(gòu)多樣化，以及地域化等因素影響,，實(shí)際執(zhí)行效果也會(huì)存在差異,。據(jù)了解，虛擬進(jìn)項(xiàng)稅不太可能在本次新政中體現(xiàn),。
　　
　　建筑業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用日益增強(qiáng),，由于建筑行業(yè)具有跨地區(qū)經(jīng)營等特點(diǎn)，建筑業(yè)進(jìn)項(xiàng)抵扣,、納稅地點(diǎn),、納稅時(shí)間等問題需要重視。而對于國民經(jīng)濟(jì)重要支柱之一的房地產(chǎn)業(yè)來說,，其顯著特征是項(xiàng)目周期長,，且成本與收入周期背離。“營改增”之后,，房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷項(xiàng)稅額與其進(jìn)項(xiàng)稅額產(chǎn)生時(shí)間上的不匹配和總分機(jī)構(gòu)納稅對象是需要考慮到的,。
　　
　　機(jī)遇挑戰(zhàn)并存，管控策劃先行
　　
　　增值稅和企業(yè)所得稅是相互結(jié)合的,。營改增后,，企業(yè)取得增值稅專用發(fā)票，既可以獲得進(jìn)項(xiàng)來抵扣增值稅,，又可以獲得成本來抵扣所得稅,。反之，如果無法獲取發(fā)票,，將蒙受雙重?fù)p失,。營業(yè)稅時(shí)代不重視發(fā)票的思維是錯(cuò)誤理念。由于建筑業(yè)普遍是掛靠經(jīng)營，掛靠經(jīng)營帶來的就是在營改增下小型建筑公司,，掛靠方往往不具備向大型供應(yīng)商采購的習(xí)慣,，無法取得增值稅專用發(fā)票。因此發(fā)票管理是營改增之后的重中之重,。如果只會(huì)做業(yè)務(wù),，沒有發(fā)票管理，企業(yè)最后會(huì)被11%的增值稅和25%的企業(yè)所得稅的稅負(fù)壓垮,。
　　
　　與此前的稅負(fù)相比,，此次變化對于企業(yè)來說既為挑戰(zhàn)也不失為機(jī)遇。此次并非是對原體系的修補(bǔ),，而是新體系的建立與革新,，在未來出臺(tái)的“營改增”細(xì)則里會(huì)提到主要的稅務(wù)處理，但不一定面面俱到,，一些具體問題會(huì)先出一個(gè)指引性規(guī)定,，各地在實(shí)務(wù)上難免會(huì)出現(xiàn)不同操作，根據(jù)之前其他行業(yè)“營改增”的經(jīng)驗(yàn),，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)在后續(xù)一兩年時(shí)間內(nèi)根據(jù)出現(xiàn)的具體問題對政策進(jìn)一步調(diào)整,。
　　
　　建筑、房地產(chǎn)企業(yè)可以采取新項(xiàng)目新辦法,，老項(xiàng)目老辦法的思路實(shí)現(xiàn)“營改增”平穩(wěn)順利的過渡,。建議管理層在宏觀層面應(yīng)該提高思想認(rèn)識(shí)，成立“營改增”小組,，解讀分析政策,，制定工作計(jì)劃，改造企業(yè)流程和業(yè)務(wù)系統(tǒng),，合理利用不同業(yè)務(wù)的稅負(fù)差等方法籌劃,，降低稅改成本。而財(cái)務(wù)人員需在具體實(shí)務(wù)層面上注重對稅收申報(bào)以及發(fā)票管理,，關(guān)注政策法規(guī)以及考慮到與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通協(xié)調(diào),、信息系統(tǒng)調(diào)整問題。根據(jù)已經(jīng)實(shí)行“營改增”行業(yè)的經(jīng)驗(yàn),，財(cái)稅部門針對新政策實(shí)施后稅負(fù)增加的企業(yè)予以財(cái)政補(bǔ)貼,。